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경매 예고등기에 대한 올바른 이해방법

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경매물건에서 예고등기가 된 경우를 자주 보게 된다. 특히, 유찰이 거듭되는 알짜물건일수록 더욱 그러하다. 예고등기는 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우에 그 등기에 의하여 소의 제기가 있었음을 제3자에게 경고하여 계쟁 부동산에 관하여 법률행위를 하고자 하는 선의의 제3자로 하여금 소송의 결과 발생할 수도 있는 불측의 손해를 방지하려는 목적에서 하는 것이기 때문에, 예고등기가 붙은 물건은 자칫 낙찰을 받은 후에도 등기무효나 취소로 인해 낙찰물건을 상실할 수 있는 가능성이 있는 근원적인 위험이 있어, 쉽게 낙찰이 이루어지기 어렵다.

이런 점을 노리고 허위의 예고등기가 적지 않다.

가장 흔하게는 보유하던 부동산을 경매로 날리게 될 처지에 놓인 경매채무자에 의해 자행된다. 적당한 사람과 작당하여 등기무효, 취소소송을 제기하도록 하고 등기부에 예고등기를 하게하고 위험을 느낀 일반인들의 낙찰을 방해하면서 저렴한 가격에 취득하려는 심산인 것이다.

한발 더 나아가서, 이런 허위의 예고등기를 통해 전문적으로 경매물건을 싸게 취득하는 조직도 있다. 대법원 2009.4.9. 선고 2009도128 판결에 소개된 수법을 살펴보자. 이 사건 피고인은 법무사 등과 함께, 원인 무효로 인한 소유권보존등기말소청구 소송을 제기한 결과 법원 촉탁으로 예고등기가 이루어지는 경우 예고등기의 부수적인 효과로 인하여 거래가 제한되고 금융기관에 대한 담보제공을 통한 자금 대출이 어려워지며 경매절차가 진행 중인 부동산의 경우에는 경매 유찰로 인하여 경매가격이 하락하게 된다는 사실에 착안하여, 경매절차가 진행 중인 적당한 부동산을 물색하거나 또는 경매 유찰로 싼 가격에 부동산을 낙찰받기를 원하는 사람들의 부탁을 받고, 다음과 같은 범행을 하게 된다. 즉, 허위의 채권을 주장하며 채권자대위의 방식에 의한 원인무효로 인한 소유권보존등기말소청구 소송을 제기하고 그 과정에서 자신들이 직접 부동산을 낙찰 받아 이익을 취하거나 타인으로 하여금 싼 가격에 낙찰 받도록 해 준 다음 사례비를 받아 재산상 이익을 취하며, 이것이 여의치 않은 경우 예고등기로 인하여 궁박한 형편에 처하게 된 사람들과 접촉하여 합의금 명목의 금원을 교부받는 것이다. 그 수법 중 하나를 살펴보면, 여러 명이 공동 신축한 건물임에도 피고가 단독으로 그 소유권보존등기를 경료 하여 원인무효이고 자신은 공동신축자 중 1인에 대하여 채권이 있으니 그 사람을 대위하여 피고를 상대로 원인무효를 이유로 의한 소유권보존등기의 말소를 청구한다는 취지의 허위 내용으로 소장을 제기하는 식이다.

이렇게 공정한 경매가격형성을 왜곡할 목적으로 허위의 예고등기를 하게 되면 경매방해죄로 형사 처벌되게 된다. 예고등기가 경료 되게 함으로써 경매참여자의 감소, 경매유찰, 경락가격의 하락 등 정상적인 경매절차의 진행을 방해하기 때문이다(한편, 위 대법원 사건에서는 경매방해죄와 함께 기소된 사기(미수)죄에 대해서는 무죄를 선고하였다).

간혹, 고의적인 허위예고등기는 아니지만 이미 재판을 통해 정상적인 등기임이 판단되었음에도 불구하고 예고등기표시가 말소되지 않은 채 그대로 남아있는 경우도 있다.

이런 연유로 실제와 다른 예고등기가 적지 않은 것이 현실인데, 예고등기가 붙은 이런 경매물건에 접근하는 기초적인 노하우를 소개하고자 한다. 예고등기가 되면, 등기부에 예고등기 원인이 된 소송의 관할법원과 사건번호가 기재된다. 이 정보를 토대로 대법원 홈페이지에서 사건검색을 하면 기본적인 사건진행상황에 대해서 알 수 있고, 이 내용만으로 처리결과가 이해되지 않으면, 선고된 판결에 대해서는 서초동에 있는 대법원 특별열람실에 직접 방문하여 판결문까지 열람할 필요가 있다(판결선고 이전에는 구체적인 재판진행 상황에 대해 사건당사자 아닌 일반인들로서는 정보를 취득하기 불가능하다).

예고등기의 원인이 된 재판이 경매대상 부동산의 등기무효와 취소를 다투는 소송이어서, 낙찰 받는다고 하더라도 이후에 자칫 낙찰 받은 물건을 상실하게 되고 최악의 경우에는 낙찰대금반환도 사실상 곤란해지는 등의 상황이 발생할 수 있는 만큼, 예고등기에 대한 법리검토는 매우 치밀하게 이루어질 필요가 있다. -이상-

 

★ 형법 제315조(경매, 입찰의 방해)
위계 또는 위력 기타 방법으로 경매 또는 입찰의 공정을 해한 자는 2년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 벌금에 처한다.

★ 부동산등기법 제4조(예고등기)
예고등기(예고등기)는 등기원인의 무효(무효)나 취소(취소)로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소(소)가 제기된 경우(패소한 원고가 재심의 소를 제기한 경우를 포함한다)에 한다. 그러나 그 무효나 취소로써 선의의 제3자에게 대항할 수 없는 경우에는 그러하지 아니하다.

★ 부동산등기법 제170조(예고등기의 말소)
① 제4조에 규정된 소(소)를 각하한 재판 또는 이를 제기한 자에 대하여 패소를 선고한 재판이 확정된 때, 소의 취하, 청구의 포기 또는 화해가 있을 때에는 제1심법원은 지체 없이 촉탁서에 재판의 등본, 초본 또는 소의 취하서, 청구의 포기 또는 화해를 증명하는 법원서기관·법원사무관·법원주사 또는 법원주사보의 서면을 첨부하여 예고등기의 말소를 등기소에 촉탁하여야 한다.
② 제1항의 소를 제기한 자에 대하여 승소(승소)를 선고한 재판[청구의 인낙(인낙) 또는 화해(화해)를 포함한다]이 확정된 경우에 그 소 제기자가 그 재판에 의한 등기의 신청을 하지 아니하겠다는 뜻을 적은 서면을 그 재판의 정본(정본)과 함께 제출하였을 때에는 제1심법원은 지체 없이 촉탁서에 그 제출서면과 재판의 정본을 첨부하여 예고등기의 말소를 등기소에 촉탁하여야 한다.
③ 제2항의 재판에도 불구하고 등기의 말소나 회복의 등기를 할 수 없음이 다른 재판(청구의 인낙 또는 화해를 포함한다)에 의하여 인정되는 경우에 등기상의 이해관계인이 그 재판의 등본을 제출하였을 때에도 제2항과 같다. 이 경우 촉탁서에는 그 각 재판의 등본을 첨부하여야 한다.
④ 제2항이나 제3항에 따라 예고등기가 말소된 경우에는 제2항의 재판에 의한 등기의 신청을 하지 못한다.

★부동산등기법 제170조의2(예고등기의 말소)
등기관은 등기원인의 무효나 취소로 인하여 등기의 말소 또는 회복의 등기를 하였을 때에는 예고등기를 말소하여야 한다.


※ 칼럼에서 인용된 판결의 전문은 최광석 변호사의 홈페이지인 www.lawtis.com에서 참고하세요.

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